부부 합산 1주택만 보유한 경우 기준시가 9억 이하에 해당하는 주택에 대한 임대소득은 합법적인 비과세소득이다.

이를 활용해 주인이 거주하면서 다른 세대를 임대해 월세수입을 받을 수 있고, ‘1세대1주택 비과세’ 요건을 충족한 후 양도할 경우 양도소득세 비과세 혜택도 받을 수 있는 다가구주택은 부동산 투자자에게 좋은 재테크 수단이다.

하지만, 다가구주택은 다세대주택과 외견상 구분이 어려워 잘못 투자할 경우 당초 고려하지 않았던 세금문제를 초래하기도 한다. 또한, 불법으로 증축이나 용도변경한 상태 그대로 양도하는 경우 거액의 양도소득세가 추징되기도 한다.
  
다가구주택 모르면 당한다

건축법상 다가구주택은 하나의 건물로 등기되는 단독주택으로서 면적이 660㎡ 이하로 19세대 이하가 거주할 수 있는 3층 이하의 일반건축물이다.

다만, 지하층과 공용시설만 있는 옥탑이나 필로티 주차시설만 있는 1층은 건축법상 연면적에 포함하지 않고, 주택의 층수 산정에서도 빠진다.

건축법상 다세대주택은 세대별로 구분 등기되는 공동주택으로서 면적이 660㎡ 이하로 19세대 이하가 거주할 수 있는 4층 이하의 집합건축물이다.

건축법과 달리 세법에서는 다가구주택과 다세대주택을 모두 공동주택으로 보는 것이 원칙이다. 다만, 다가구주택을 가구별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 양도하는 경우 다가구주택을 단독주택으로 보아 ‘1세대1주택 비과세’ 특례를 적용한다.

또한, 일부 상가시설을 두는 겸용주택의 경우 주택면적이 상가면적보다 크다면 건물 전체를 주택으로 보고 ‘1세대1주택 비과세’ 특례를 적용한다.

그러나 2019년 7월 25일 세법개정안에 따르면 2022년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 실거래가 9억원을 초과하는 겸용주택의 경우 주택면적과 상가면적을 분리해 각각 과세된다. 따라서 주택부분만 1세대1주택 비과세 혜택과 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있고, 상가부분은 전체 양도차익에 과세가 되며 최대 30%의 장기보유특별공제를 적용받게 된다는 점을 숙지할 필요가 있다.

‘일석이조’(一石二鳥)의 겸용주택

다가구주택의 저층에 상가를 함께 신축하는 겸용주택을 살펴보자. 겸용주택은 상가면적의 월세를 추가해 받을 수 있기 때문에 다가구주택만 신축하는 경우보다 더 많은 월세수입을 얻을 수 있다.

또한, 겸용주택 전체를 하나의 매매단위로 양도할 경우 주택의 면적이 저층의 상가면적보다 더 크다면 건물 전체분에 대하여 ‘1세대1주택 비과세’ 특례를 적용한다.

‘보다 쉽고 보다 많은’ 월세 유혹의 산물 불법 위반건축물

유동인구가 많은 도로변이 아닌 주택밀집지역의 경우 상가로서 임대하기가 현실적으로 어려운 경우가 많다.

건축법상 위법이지만, 보다 쉽게 월세수입을 늘리고자 하는 유혹 때문에 상가를 주택으로 불법 용도변경해 주택임대소득으로 전환하는 사례들이 있다.

역시 건축법상 불법인데도 임대소득을 늘리려는 욕심에 옥탑이나 1층 필로티 주차시설 중 일부에 주거시설물을 불법으로 증축하는 경우도 있다.

다가구주택을 불법으로 증축이나 용도변경하는 경우 일반적으로 공부(公簿)상 표기내용이 실질(實質)과 달라지는데 만약 민원이나 실태조사를 통해 적발되면 공부상 위반건축물로 표기돼 과태료 대상이 된다.

공부상만 다가구주택, ‘1세대1주택 비과세’의 추징 

최근 불법으로 증축이나 용도변경한 공부상으로만 다가구주택인 건물을 양도하고 ‘1세대1주택 비과세’ 혜택을 받은 납세자의 경우 다가구주택을 단독주택으로 보는 특례를 적용하지 않고 실질에 따라 공동주택으로 판단한 근거로 과세해 거액의 양도세를 추징받은 사례가 있다.

공부상 다가구주택으로 표기돼 있는 상태에서 이를 양도하는 경우 대부분의 납세자는 실질을 무시하고 공부상 내용으로만 판단하고 양도세를 신고한다. 하지만, 세법은 실질에 의해 판단해 과세하도록 법률에 명시돼 있다.

이를테면 겸용주택의 경우 공부상 표기내용이 다가구주택이라 하더라도 저층의 상가를 주택으로 불법 용도변경해 주택으로 사용하고 있는 경우나 옥탑이나 필로티 주차시설 외 1층 일부에 불법으로 주거시설물을 증축하는 경우는 세법상 실질은 주택으로 사용하고 있는 층수를 4층 이상으로 판단하기 때문에 공동주택으로 봐 세금을 부과한다는 것이다.

따라서 현재 불법으로 증축이나 용도변경한 다가구주택을 보유하고 있는 투자자의 경우 불법으로 증축이나 용도 변경한 건물부분을 공부(公簿)상 표기내용으로 원상복구하고 ‘1세대1주택 비과세’ 요건을 충족한 후에 양도해야 거액의 양도세 추징을 피할 수 있다.