지난해 장기간 집값 상승세를 지탱한 것은 풍부한 유동성이었다. 2021년 8월 기준 광의 통화량 M2는 3487조원을 넘어 이미 전년 대비 9% 증가했다.

협의의 통화 M1도 2021년 8월 말 기준 1314조원을 웃돌아 전년 대비 10% 이상의 증가율을 보였다. 정부가 지난해 하반기 들어 적극적으로 대출을 규제하면서 유동성 관리에 들어간 것도 이런 배경이 작용한 것으로 보인다. 

정부 정책의 영향으로 2021년 10월 들어 가계대출 증가규모가 축소되고 있고 아파트 매매 및 전세 거래건수도 급격히 감소하고 있다. 집값이 진정국면에 들어갔는지 단언할 수 없지만, 유동성 관리를 통한 집값 잡기 정책은 올해에도 지속할 가능성이 크다.

이미 지난해 국내는 기준금리 1% 시대로 전환되었고 미국도 ‘테이퍼링’(자산매입 축소) 실시를 공식화하면서 돈줄 죄기에 나서고 있어 우리나라의 추가 금리 인상도 예상되고 있다.

2022년은 경제, 정치, 문화 등 다양한 분야에서 변화의 속도가 빨라질 전망이다. 경제적으로는 금리인상 등 풀었던 돈을 회수하는 테이퍼링이 진행되면서 자산시장의 변화가 예견되고 있다.

시장 변화는 위기이자 기회

또한, 정치적으로 대통령 및 지자체장 선거로 인한 변화에 이어 ‘위드 코로나’ 시대로 진입하면서 공급체인 변화 등 유통 및 소비 구조의 변화가 우리의 생활에 많은 변화를 가져올 것으로 예상되기 때문이다. 

시장의 변화는 위기이자 기회이다. 예상되는 변수에 부응하여 미리 준비한다면 변화하는 시장에서 기회를 얻게 될 확률도 높아지지 않을까?

올해에도 대출규제 등 정부의 주택시장 규제가 이어지고, 금리인상 등 테이퍼링의 가시화와 대통령 선거 등 굵직한 이벤트가 예고되면서 부동산 시장은 변화 가능성이 커지고 있다.

특히 정부의 금리인상 속도 등 유동성 축소 일정이 예상보다 빨라진다면 투자 심리 위축에 따른 변동성이 더욱 커질 가능성도 배제할 수 없다.

2022년은 대통령 선거라는 이벤트가 시장의 흐름을 주도할 가능성이 크다. 금리인상 등 테이퍼링은 이미 예고된 상황이고 대외적으로 예상하지 못한 변수가 생기지 않는 한 점진적인 유동성 축소를 위한 정책이 대세를 좌우할 것으로 예상되기 때문이다.

올해 시장은 대선이 주도한다

물론 이미 풀린 자금의 규모가 역대 최고치에 달하고 있어 여전히 유동성은 자산시장의 트리거가 될 수 있는 여지도 없지 않다.

다만, 미국 등 글로벌 상황에 따라, 국내 경제 여건 및 금리인상 속도 등에 따라 시장의 변동성의 완급 조절이 이뤄질 수 있어 국내 및 글로벌 시장의 움직임을 예의주시해야 할 것으로 보인다.

즉 그동안 팽창되어 오던 자산시장은 유동성 축소에 따른 영향을 받을 것으로 보이나 전체 시장의 흐름을 바꿀 수 있는 정도의 빠른 속도가 아니라면 부동산 시장은 수급 등 시장 내부 요인에 영향을 받을 가능성이 더욱 크다.

선거가 두 달여 앞으로 다가온 지금에도 그렇지만, 대선까지 부동산 시장은 관망세를 지속할 가능성이 크다. 대통령 선거 이후 부동산 및 관련 세제 등 새 정부의 정책방향에 따라 다주택자 등의 매도 매물이 시장에 나올 수도 있어 2022년은 대선 이후 단기적으로 주택 매도 물량이 집중 출회될 가능성도 제기된다.

대선 이후 단기적 매도물량 출회 가능성

다주택자 등 정부 정책 방향에 따른 차익 실현 매물이 소진되면 주택시장은 장기적으로 입지 경쟁력이 높은 똘똘한 한 채 전략으로 선회할 가능성이 커 보인다. 이렇게 되면 수도권은 외곽보다 서울 중심 등 인프라가 잘 갖춰진 지역, 개발 호재 지역 등이 재조명을 받을 수 있다. 지난해 뜨거웠던 지방시장은 공급이 많지 않았던 중소도시 등을 제외하고는 추가 상승을 기대하기 어려울 전망이다.

2022년 전국 아파트 신규 입주물량은 부동산 114 자료 기준 30만 가구에 달할 것으로 보여 올해보다 다소 물량은 늘어나겠지만, 서울은 2만 가구 수준으로 올해보다 34%, 경기도는 12% 각각 감소할 것으로 집계돼 수도권의 전세가격 변동률이 어느 수준으로 관리될 수 있을 지가 올해 수도권 집값에도 적잖은 영향을 미칠 것으로 예상된다.

공급확대책 내겠지만, 단기적으론 공급부족

차기 정권은 어느 쪽이든 대량 주택공급을 통한 시장 안정을 도모할 가능성이 커 장기적으로 공급 과잉도 예상되는 상황이다. 다만, 사전청약을 진행되고 있는 3기신도시 및 서울 자투리 택지의 실제 입주까지는 빨라도 2~3년 이후가 될 수밖에 없어 서울 등 수도권 선호지역의 공급 부족은 당장 해결되기 어려울 전망이다.

따라서 정책의 변수는 단기적 시장의 방향이나 심리적 영향을 주는 쪽으로 작용할 것으로 보이나 공급부족에 의한 전세가격 불안정이 집값 상승으로 이어진 순환고리가 당장 완화되기엔 한계가 있을 것으로 보인다.

서울 등 재정비지역 강세 예상

또한, 서울시에 추진하고 있는 신속통합기획 재정비 사업 추진으로 속도가 빨라지는 재정비 지역 등 올해에도 여전히 상대적 강세가 이어질 가능성이 크다. 다만, 서울시 등 투기 수요 차단을 위한 정책 추진으로 선별적 투자가 요구되고 있어 초기 거래는 제한적일 것으로 전망된다.

또한, 위드코로나로 전환돼도 코로나 변이바이러스의 지속적인 위협을 극복해 나가야 할 것으로 보이므로 비대면으로 바뀐 유통 및 소비 체계는 시장의 주류로 자리매김할 것으로 보인다. 

결국, 수익성 부동산도 전통적인 대면 소비시장의 체계에서 대면과 비대면을 공유하는 사업체계가 주류가 될 가능성이 커 영향력 있는 임차인, 즉 콘텐츠 조달 및 운영자에 의해 가치가 좌우될 가능성이 크다.

특히 수익성 부동산 시장은 전문 인력에 의한 수익성 부동산 투자로 수익을 배당받는 리츠, 펀드 등 간접투자 시장이 더욱 커질 것으로 보여 코로나 이후 수익성 부동산 시장의 투자 판도 변화가 가시화될 것으로 보인다.