오늘은 좀 더 실용적인 얘기를 해보자.

집 한 채 달랑 갖고 있는 사람들을 위한 자산설계에 대한 문제다. 정부의 대책이 수차례 나왔지만, 핵심 골격은 바로 실수요자는 보호하고 투기적 수요는 억제하는 것이다.

따라서 실거주를 하지 않는 주택에 대해서는 세제상 불이익을 주고 있다. 살지도 않으면서 “집값이 오를 테니 일단 사두고 보자”는 방식은 더 이상 통하지 않을 수 있다.

실제로 다주택자에 대한 취득세와 보유세, 양도세 부담은 ‘억 소리’가 나올 정도로 무거워졌다. 과거 중산층은 여유자금으로 사는 집 외에 한 채 더 사는 경우가 많았다.

이런 방법은 가장 일반적인 부동산 재테크이었다. 하지만 지금은 쉽지 않을뿐더러 실익도 크지 않다. 강남에 아파트 두 채라면 종부세만 해도 억대의 세금을 내야 할 판이다.

그렇다고 집을 팔고 세입자로 살기는 쉬운 일이 아니다. 집은 자산이기 전에 온 가족이 편히 쉴 수 있는 삶의 안식처이다. 임대차 3법을 계기로 전세가 사라지면서 주택시장에서 외국처럼 매매와 월세만 남을 것이다.

매달 임대료를 지출해야 하는 월세 시대의 내 집 한 칸은 소중해진다. 특히 일정한 소득이 없는 은퇴자에게 나의 집은 노후생활의 필수 요소이자 언덕이 될 것이다.

우리나라에서 집 가진 사람 가운데 84%는 1주택자다. 사실상 서민들의 주택문제는 집 한 채를 잘 사고 잘 파는 것인지 모른다. 이제는 주택을 바라보는 눈을 바꿔야 한다. 아주 특별한 이유가 있지 않은 한 주택자산은 1가구 1주택으로 구성하는 것이 좋다.

이제는 주택시장이 실거주 가치 중심으로 재편될 수 있다. 앞으로는 10년 이상 산다는 생각을 하고 집을 마련하는 것이 좋을 것이다. 주거의 정주성에 초점을 맞추는 것이다.

따라서 주거 선호지역으로 손꼽히는 역세권이나 학군선호지역, 업무지구 주변 주택시장을 눈여겨보는 것이 좋을 것 같다. 앞으로 10~20년 뒤에는 급격한 인구감소로 도시 자체가 초슬림화 혹은 초양극화할 것이다.

집 한 채를 사더라도 20~30대로 구성된 MZ세대가 선호하는 대도시 도심을 중심으로 고르는 것이 좋을 것이다. 교육프리미엄이 작동하는 곳도 좋다. 인구가 감소하는 지방아파트 시장을 지켜보니 교육여건이 집값에 가장 큰 영향력을 행사하는 것으로 나타났다.

최근 학군선호지역인 대구 수성구 범어동 일대 전용면적 84㎡ 아파트가 최고 15억3000만원에 실거래되었다. 서울 강북과 맞먹는 수준이다. 앞으로도 지방에서는 특정지역에만 사람들이 몰리는 지역 양극화가 극심해질 가능성이 있다.

최근에 1주택자 A가 송파구 잠실에 살던 아파트를 월세 놓고 하남으로 전세로 옮기는 것을 목격했다. 거주 주택을 유동화해서 현금의 흐름으로 만들어내는 수단으로 만든 것이다.

집을 두 채 갖기 어려운 시대, 한 채로 캐시플로를 창출하는 것이 좋다. A처럼 살던 집을 월세 놓고 다른 곳에 전세 사는 전략, 소유와 거주를 분리하는 방법을 고려해볼만하다.

자녀가 고등학교를 졸업하면 그 지역에 꼭 거주할 필요가 없으므로 시도해볼만하다. 나이대로는 45세 이후가 아닐까 생각된다.

행복은 한번 받기보다 여러 번 쪼개 받을수록 커진다는 말이 있다. 전세보다 월세가 잘 나오는 곳을 염두에 둬야 한다. 어찌 보면 당연할 수 있지만, 이 말은 꼭 기억하라. ‘월세가 잘 나오는 집이 좋은 집이다.’