모르면 세금폭탄 맞는 오피스텔 투자
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모르면 세금폭탄 맞는 오피스텔 투자
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  • 승인 2019.08.02 17:20
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김정호 세무사(김정호 세무사 사무소 대표)

부동산 투자에 관심은 많지만 투자에 대한 경험이 없는 사람도 손쉽게 접근하는 대표적인 부동산이 오피스텔이다.

하지만, 오피스텔을 구입해 임대사업을 진행하는 경우 세법을 모르면 세금폭탄을 맞을 수 있으니 반드시 사전에 세금관계를 알아둘 필요가 있다.

공부상 업무용이어도 주택용으로 쓰면 주택

오피스텔은 건축법에 따르면 업무시설로 분류되기 때문에 일반적으로 오피스텔은 상업용 건물로만 인식한다. 하지만, 세법에서는 실질과세원칙에 따라 공부(公簿)상의 용도가 아닌 실제 용도로 판단한다. 오피스텔의 운용방식에 따라 다양한 취급을 받는다는 것이다.

구입 때 자가 사용인지 임대인지 먼저 정해야

오피스텔을 자신이 직접 사용한다면 특별한 문제가 없으나 임대 목적으로 구입할 때에는 오피스텔을 사무실로 임대할 것인지, 주택으로 임대할 것인지 우선 결정해야 한다.

현행 세법은 사무실 임대는 부가가치세법에 따라 부가가치세를 납부해야 하며, 주택의 임대는 부가가치세법상 면세사업자로 구분돼 부가가치세 부담이 발생하지 않는다.

사무실 등으로 임대할 목적으로 분양받는다면 계약단계에서 사업자등록을 진행하는 게 좋다. 부가가치세법에서는 사업이 시작되기 전에도 미리 사업자등록을 내 부가가치세를 환급받을 수 있기 때문이다.

예를 들면 분양받을 때 토지 1억 5000만원, 건물 1억 7000만원, 건물에 대한 부가가치세 1700만원을 납입해야 하는 상황이라면 건물분에 대해서는 세금계산서를 받은 후에 부가가치세 신고를 통해 1700만원의 부가가치세를 전액 환급받을 수 있다.

단, 간이과세자로 사업자등록을 내는 경우에는 부가가치세가 환급되지 않는다.
만약 사업자등록을 이미 하고 부가가치세를 환급받은 사람이 오피스텔을 주택으로 임대하는 경우 세무서에서 임차인이 사용하고 있는 용도를 확인해 주거용으로 사용하는 경우 부가가치세를 다시 추징하는 사례가 많으므로 세심한 주의가 필요하다.

일반 과세·간이과세·면세사업자에 따라 적용 제각각

오피스텔 임대는 부가가치세법에 따라 다음과 같은 책임이 따른다.

일반과세자라면 임대와 관련해 부가가치세를 6개월마다 신고·납부해야 한다. 임대업의 경우 보증금에 대해 간주임대료를, 그리고 월마다 받는 임대료 및 관리비에 대해서는 세금계산서를 발급한 후 임대료에 대한 부가가치세를 납부해야 한다.

간이과세자라면 부가가치세를 신고·납부해야 하는 의무는 같지만, 일반과세자의 30% 수준의 부가가치세만 내면 되고 1년마다 신고하는 장점이 있으나, 세금계산서를 발급할 수는 없고 구매 시에 부가가치세를 환급받지 못하는 단점이 존재한다.

면세사업자라면 주택임대에 대한 부가가치세 부담은 전혀 발생하지 않는다.
부가가치세법상 일반과세자, 간이과세자, 면세사업자 모두 소득세법에 따라 소득세부담이 추가로 발생한다. 다만, 주택임대에 대하여는 연간 주택임대소득이 2000만원이 되지 않는 경우에는 분리과세를 신청할 수 있어 소득세를 소액만 부담할 수 있다.

주거용 오피스텔, 1세대1주택 비과세 규정 적용 시 주택 수에 포함

부가가치세법상 일반과세자가 오피스텔을 양도하는 경우에는 상황에 따라 양도소득세 외에 부가가치세를 부담하는 경우도 있다.

사업자등록의 폐업을 먼저 진행한 후 양도를 하게 되면 보유기간에 따라 부가가치세 환급을 받았던 금액을 다시 납부해야 하는데 납부가 진행되는 금액은 다음과 같다.

‘환급받았던 매입세액×(100%-5%×경과된 과세기간의 수)=납부하여야 할 세액’

일반과세자의 경우에는 부가가치세법상 과세기간을 1~6월까지는 1기, 7~12월까지는 2기로 보고 있으며 이에 따라 구입시점부터 폐업시점까지의 과세기간을 계산해 경과된 과세기간의 수를 구하게 된다.

만약 양도와 동시에 폐업하는 조건일 경우에는 건물부분에 대한 양도가격에 대해 세금계산서를 발급하고 발급된 금액에 대해 부가가치세를 납부해야 하는 의무가 따라붙는다. 하지만 포괄양수도의 경우라면 세금계산서의 발급과 부가가치세 납부의 의무가 없으므로 포괄양수도 형태로 진행하는 것이 바람직할 수 있다.

폐업시기에 관계없이 양도소득세도 당연히 과세대상이 되므로 구입가격과 양도가액의 차이에 대해 정상적으로 양도소득세를 납부해야 한다.

간이과세자의 경우에는 부가가치세법에 의한 환급이 진행되지 않았을 때에는 폐업을 먼저 진행하더라도 부가가치세법상 문제가 없으며, 폐업을 양도와 동시에 진행하더라도 세금계산서를 발급하지는 않는다.

하지만, 건물부분에 대한 양도가격에 대해 부가가치세의 납부의무는 동일하게 있으며 일반과세자의 30% 수준의 부가가치세를 납부하게 된다.

간이과세자도 양도소득세는 당연히 과세대상이 되므로 구입가격과 양도가액의 차이에 대하여 정상적으로 양도소득세를 납부해야 한다.

오피스텔이 주택의 임대로 사용된 경우에는 본인이 다른 주택을 보유하고 있다면 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않아 양도소득세가 과세될 수 있다. 보유하고 있는 주택이 없다면 2년 이상 보유하고 9억원이 넘지 않는다면 양도소득세 과세대상이 아니다.


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