2020년 부동산시장 4대 변수를 주목하라
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2020년 부동산시장 4대 변수를 주목하라
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  • 승인 2020.01.09 08:09
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박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원

기준금리 인하, 아파트 입주물량, 4월 총선

전국 통계보다 국지적 접근법이 유효할 듯

상업용 부동산은 입지 따라 차별화 극심할 듯

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원
박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원

경자년  2020년 새해가 밝았다. 올해 부동산시장을 움직일 변수는 뭘까.

개인적으로 4가지를 변수로 꼽는다면 금리, 총선, 아파트 입주물량, 토지보상자금이다.

첫째, 현재 우리나라 금리는 연 1.25%인데, 한국은행이 올해 경기부양을 위해 0.25%포인트 낮출 것이라는 전망이 많다.

예상대로 금리를 낮춘다면 1%로 낮아진다. 부동산시장은 갈수록 금리 흐름에 예민해지고 있다. 대출 레버리지를 많이 쓰는 데다 부동산이 하나의 투자상품으로 바뀌다 보니 금리 민감도가 높아지고 있는 것이다.

금리가 인하된다면 부동산시장이 더 달아오를 수 있으나 정부가 19번째 규제책을 내놓을 수 있으므로 조심스럽게 지켜볼 필요가 있다.

둘째, 부동산 114에 따르면 올해 국 아파트 입주물량은 34만 1398가구로 지난해 39만 8154가구보다 14.2% 줄어든다.

그동안 공급과잉 후유증을 겪었던 경기도에선 입주물량이 줄어들지만, 지방광역시는 울산을 제외하고는 큰 변동이 없는 편이다.

서울은 서울 아파트 입주물량은 지난해 4만 3006가구보다 2.3% 감소한 4만 2012가구가 집들이를 할 예정이다. 서울지역 5년 혹은 10년 평균 3만 1000~3만 2000가구보다 30% 이상 많다.

전·월세 상한제나 계약갱신 청구권 도입 등 변수만 없다면 전세가격이 급등하지는 않을 것으로 보인다.

셋째, 4월 총선에 대해 기대감이 없지 않다. 하지만, 과거처럼 돈선거를 하지 않고 집값 부양책을 내놓을 가능성은 높지 않다.

부동시장이 다시 과열해진다면 오히려 규제책을 발표할 수 있어 총선이 오히려 호재보다 악재가 될 수 있다.

역대 선거가 있었던 해에 특별히 집값이 오른 것도, 떨어진 것도 아니다. 당시 경제상황, 주택의 수요공급에 따라 흐름이 달라졌다는 점을 유의해야 한다.

넷째, 3기 신도시 개발에 따른 토지보상자금 45조원 가운데 일부는 부동산시장으로 흘러들 가능성이 크다. 과거에는 토지보상자금을 받으면 인근 농지나 임야를 매입하는 대토수요가 많았다.

하지만, 요즘은 토지보유자의 연령대가 높아지면서 농사를 지을 수 없게 되자 도심의 상가빌딩이나 아파트를 사는 경우가 더 많다. 다만, 토지보상금이 부동산시장에 어느 정도 영향을 미칠지는 시장 여건도 무시할 수 없다.

토지보상금은 침체기에 시장에 큰 영향을 미치지 못하지만, 활황기에 강한 폭발성을 지닌다. 올해 시장 흐름이 어떻게 될 여부가 오히려 토지보상자금의 향배를 결정한다는 얘기다.

이 같은 변수를 통해 2020년 주택시장을 전망해보면 서울이나 수도권은 강보합세, 지방은 약보합세가 예상된다.

서울은 2020년까지 오르면 7년 최장기간 상승에 따른 후유증이 나타날 수 있는 만큼 보수적 접근이 필요하다. 다만, 특징적인 것은 동네사정에 따라 흐름이 달리 나타날 수 있다. 전국 통계보다 국지적 접근이 필요할 것 같다.

상업용 부동산은 내수경기 침체로 차별화가 심해질 전망이다. 스마트폰과 온라인 구매패턴 가속화로 오프라인 상가들이 고전하고 있다.

외곽지역에서는 공실(빈사무실)이 늘고 임대료 연체도 증가할 가능성이 있다. 따라서 향후 발전 가능성이 크거나 유동인구가 많은 곳으로 압축하려는 경향이 나타날 것으로 보인다.


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